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报告中一部分文字：
（2）商品住房政策分析
本轮调控严格意义上从2010年便已经开始，主要意在修正09年过于激进的房地产政策，主要手段集中在对于银行房贷的收紧，本轮调控至此正式启动;进入2011年，限购政策开始全面铺开，一二线城市被要求严格执行限购标准，甚至到了7月，个别三四线城市也被要求加入限购城市名单。2012年2月初，央行在其官方网站上正式宣布，将支持首次置业家庭的信贷需求，以纠正过去一年中一刀切政策对刚需的误伤。可以看到，在2010-2012年，房地产调控主要集中在限贷和限购等行政性的手段上。
2013年适逢中央领导班子换届，从中央层面在各种公开场合的表态以及重大会议的纪要中，我们开始窥探到些许不同于前任的新迹象。无论是从央行对银行拆解利率上升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针对房地产的表述，再或是房地产再融资开闸的预期，可以看到新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变得难觅其踪。
鼓励支持首套、中小户型住房消费，有序释放刚性和改善型住房需求。对于首次置业且购买中小户型的家庭，要优先满足其贷款需求，提高批贷效率，并实行较低的首付比例和优惠的利率。支持“先小后大、先租后买”的住房梯级消费行为，实现改善型住房需求有序释放，并鼓励改善后的家庭将闲置住房释放出来，通过二手房租售市场盘活存量资源，增加整体住房的有效供给。
图表 8 2013年地方限购政策微调细则
（3）保障性住房政策分析
尽管2013年的保障性安居工程新开工套数低于2012年，但据测算，在建的保障性住房套数仍高达1700万套，当年投资完成额可达到1.2万亿，相当于2012年住宅投资完成额的24.3%左右。由于地方政府财政收入增速下降，地方债务平台清理规范以及项目还款高峰到来，保障性住房投融资面临较大压力，而现行的保障性住房特别是公共租赁住房还没有真正建立起长期、可持续运行的投融资模式。近期，国务院常务会议决定继续加大棚户区改造力度，到2017年将完成1000万套棚改住房，这也增加了对资金的需求。
国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，修订政府核准投资项目目录，决定再取消和下放一批行政审批事项，部署进一步加大力度推进保障性安居工程建设。
会议听取了2013年保障性安居工程情况汇报。指出，政府在转变职能、向市场放权、把握好宏观调控的同时，要更好地履行保障基本民生的职责。改善困难群体住房条件，是其中的重要内容。今年以来，保障性安居工程建设取得积极进展，但一些地方仍然存在资金落实不到位、配套设施建设滞后、分配管理不规范等问题。必须进一步加大工作力度，创新体制机制，确保完成年初确定的包括棚户区改造在内的保障性安居工程建设目标，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居。这是各级政府的“硬任务”，是必须向人民兑现的“硬承诺”，也是促消费、调结构的有效举措。为此，一要适当增加中央补助资金，重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施建设。研究多渠道资金支持保障房建设。有保障房空置的地方，要采取措施努力予以消除。二要加快制定城镇住房保障条例，规范和促进保障性住房建设、管理和运营，稳定人民群众对“住有所居”的预期。三要加快推进公租房和廉租房并轨运行。各地要制定和完善公开透明的公租房配租政策，充分运用租金杠杆强化准入退出管理。根据困难家庭不同收入情况，实施差别化补贴。会议强调要切实落实责任。国务院将适时对保障性安居工程进行专项督查，促进工程建设顺利推进。
报告目录如下：
2013-2018年中国房地产中介服务行业调研分析及市场预测报告 1
第一章 房地产中介服务行业投资环境分析 10
1.1 行业发展环境分析 10
1.1.1 我国宏观经济运行情况 10
1.1.2 房地产开发景气指数 15
1.1.3 房地产开发投资情况 15
（1）房地产开发投资 15
（2）房地产新开工面 17
（3）房地产竣工面积 17
1.1.4 房地产市场销售情况 17
1.2 行业政策环境分析 18
1.2.1 2013年房地产行业政策分析 18
（1）土地供给政策分析 18
（2）商品住房政策分析 19
（3）保障性住房政策分析 20
1.2.2 房地产中介行业政策解析 22
第二章 房地产中介服务行业发展现状剖析 23
2.1 房地产中介服务行业的定义 23
2.1.1 房地产中介服务行业的定义 23
2.1.2 房地产中介服务行业的领域 23
2.1.3 房地产中介服务行业的内容 23
2.1.4 房地产中介服务行业的地位 24
（1）房地产中介服务业与房地产行业的关系 24
（2）房地产中介服务行业与城市化进程关系 25
2.2 我国房地产中介服务行业发展历程 26
2.2.1 萌芽阶段（1988-1997年） 26
2.2.2 快速发展阶段（1998-2004年） 26
2.2.3 整合规范（2005年之后） 26
2.3 我国房地产中介服务市场发展现状 27
2.3.1 全国房地产中介服务行业发展现状 27
2.3.2 房地产中介服务行业典型区域市场分析 29
（1）北京房地产中介服务市场运营分析 29
（2）上海房地产中介服务市场运营分析 30
（3）天津房地产中介服务市场运营分析 31
（4）重庆房地产中介服务市场运营分析 31
第三章 房地产中介服务行业运营模式分析 33
3.1 我国房地产中介服务行业发展模式分析 33
3.1.1 国内地铺模式 33
（1）目前国内地铺模式的概念 33
（2）国内地铺模式发展瓶颈分析 33
（3）国内地铺模式存在问题根源 34
（4）国内地铺模式问题解决方法 38
3.1.2 独立经纪人模式 39
（1）房地产独立经纪人概念 39
（2）独立经纪人的理论基础 40
（3）独立经纪人模式的价值 41
3.1.3 多渠道整合模式 42
（1）移动终端 42
（2）电子商务 42
（3）行业间整合 42
3.2 四大发达地区房地产中介服务行业运营模式分析 43
3.2.1 美国房地产中介服务行业运营模式分析 43
（1）美国房地产中介行业的特点 43
（2）美国房地产经纪人的分类 43
（3）美国房地产中介MLS系统介绍 43
（4）美国房地产中介机构管理制度 46
3.2.2 日本房地产中介服务行业运营模式分析 46
（1）日本房地产中介主要组织形态和营业特点 46
（2）日本对房地产中介的管理 47
（3）日本房地产中介的佣金和营业保证金 47
3.2.3 中国台湾地区房地产中介服务行业运营模式分析 47
（1）台湾房地产中介业务的经营模式 47
（2）台湾房地产中介业务内容 48
（3）台湾房地产中介的佣金 49
（4）台湾地区对房地产中介行业的管理 49
3.2.4 中国香港特区房地产中介服务行业运营模式分析 50
（1）香港房地产经纪机构的种类 50
（2）香港房地产经纪业的特点 51
（3）香港房地产经纪业务的运作模式 51
（4）香港房地产经纪业务的运作程序 53
3.3 未来房地产中介服务行业发展模式分析 53
3.3.1 目前房地产中介服务行业存在的问题 53
3.3.2 房地产中介企业未来发展趋势分析 56
第四章 房地产中介服务行业细分领域分析 57
4.1 房地产传统经纪行业分析 57
4.1.1 房地产经纪服务行业发展概述 57
（1）房地产经纪服务行业的构成与特点 57
（2）房地产经纪业与存量房市场关系 59
（3）房地产经纪行业的主要经营模式 60
（4）房地产经纪行业的业务分类 61
4.1.2 我国房地产经纪行业发展分析 61
（1）我国房地产经纪行业发展现状 61
（2）行业如何在房地产市场变动中发展 64
（3）房地产经纪行业的发展趋势 64
4.1.3 房地产经纪机构的融资与上市 67
4.2 房地产代理行业分析 68
4.2.1 房地产代理行业发展概述 68
（1）房地产代理行业业务领域 68
（2）房地产代理行业企业分类 69
（3）房地产代理区域行业特征 69
（4）房地产代理城市行业特征 69
（5）各区域城市典型代理企业列表 70
4.2.2 房地产策划代理业发展模式分析 70
（1）房地产代理企业三大发展模式分析 70
（2）房地产代理企业发展要素分析 71
4.2.3 房地产代理行业发展分析 72
（1）房地产代理行业发展现状 72
（2）房地产代理行业发展趋势 74
04.2.4 房地产代理行业区域市场分析 75
（1）北京市房地产代理业的发展现状 75
（2）深圳市房地产代理业的发展现状 76
（3）上海市房地产代理业的发展现状 78
4.3 房地产评估行业分析 79
4.3.1 房地产评估行业发展概述 79
（1）房地产价格评估行业定义 79
（2）房地产评估的类型 80
（3）房地产评估的方法 81
（4）房地产投资价值的评估特点 82
4.3.2 房地产评估行业发展分析 83
（1）房地产估价机构数量分析 83
（2）房地产估价机构收入规模 84
（3）房地产估价机构收入结构 84
4.3.3 房地产评估行业存在问题 84
（1）估价机构产权问题 84
（2）行业法制建设问题 85
（3）估价人员素质问题 85
（4）行业有效竞争问题 86
4.3.4 房地产评估行业发展趋势 86
第五章 房地产中介服务行业竞争格局分析 88
5.1 房地产中介服务行业竞争状况 88
5.1.1 房地产中介服务行业竞争的形式 88
（1）服务竞争 88
（2）素质竞争 88
（3）诚信竞争 89
（4）项目竞争 89
（5）信息竞争 89
5.1.2 2012年房地产中介服务行业的竞争格局分析 90
（1）策划业务的竞争格局分析 90
（2）代理销售业务的竞争格局分析 91
（3）经纪业务的竞争格局分析 91
5.2 房地产中介服务行业的SWOT分析 92
5.2.1 内部分析——优势与劣势并存 92
（1）优势（Strengths） 92
（2）劣势（Weaknesses） 93
5.2.2 外部分析——机会与威胁同在 93
（1）机会（Opportunities） 93
（2）威胁（Threats） 94
5.3 房地产中介服务行业的外资威胁 94
5.3.1 外资房地产中介服务机构四大特点 94
5.3.2 外资房地产中介服务机构带来的影响 95
第六章 房地产中介行业市场前景分析 97
6.1 我国房地产中介行业市场前景分析 97
6.1.1 我国房地产行业商品房新开工面积 97
6.1.2 我国房地产行业商品房销售面积 98
6.1.3 我国房地产行业商品房存货分析 99
6.1.4 我国房地产中介行业市场前景分析 99
6.2 我国房地产中介行业区域市场前景分析 102
6.2.1 华东地区房地产中介行业市场前景分析 102
（1）商品房新开工面积 102
（2）商品房销售面积 102
（3）商品房存货分析 103
6.2.2 华中地区房地产中介行业市场前景分析 103
（1）商品房新开工面积 103
（2）商品房销售面积 104
（3）商品房存货分析 104
6.2.3 华南地区房地产中介行业市场前景分析 104
（1）商品房新开工面积 104
（2）商品房销售面积 105
（3）商品房存货分析 105
6.2.4 西南地区房地产中介行业市场前景分析 106
（1）商品房新开工面积 106
（2）商品房销售面积 106
（3）商品房存货分析 106
6.2.5 华北地区房地产中介行业市场前景分析 107
（1）商品房新开工面积 95 107
（2）商品房销售面积 107
（3）商品房存货分析 108
6.2.6 西北地区房地产中介行业市场前景分析 108
（1）商品房新开工面积 108
（2）商品房销售面积 108
（3）商品房存货分析 109
6.2.7 东北地区房地产中介行业市场前景分析 109
（1）商品房新开工面积 109
（2）商品房销售面积 110
（3）商品房存货分析 110
第七章 房地产中介服务标杆企业经营策略分析 111
7.1 房地产中介服务行业标杆企业发展分析 111
7.1.1 世邦魏理仕有限公司分析 111
（1）企业发展概况 111
（2）企业四大核心竞争力 112
（3）世邦魏理仕业务发展现状 112
（4）世邦魏理仕模式发展总结 113
7.1.2 21世纪不动产公司分析 114
（1）企业发展概况 114
（2）企业发展模式 115
（3）企业发展现状 116
（4）企业经营分析 116
（5）企业本土化分析 116
（6）国际品牌本土崛起分析 118
7.1.3 易居（中国）控股有限公司分析 122
（1）企业发展概况 122
（2）企业架构分析 125
（3）企业主营业务分析 126
（4）企业最新发展动向 126
7.1.4 中原（中国）物业顾问有限公司分析 127
（1）企业发展概况 127
（2）企业主营业务分析 127
（3）企业核心理念 127
（4）企业分公司网络分布情况 127
（5）企业最新发展动向 128
7.1.5 深圳世联地产顾问股份有限公司分析 128
7.1.6 合富辉煌集团分析 141
7.2 房地产中介服务行业主要企业发展分析 149
7.2.1 美联物业（中国）有限公司分析 149
（1）企业发展概况 149
（2）企业获奖荣誉 149
（3）企业业务板块 150
（4）企业组织架构 150
7.2.2 北京链家房地产经纪有限公司分析 150
（1）企业的发展概况 150
（2）企业的业务种类 151
（3）企业的荣誉与经营理念 151
（4）企业地产电子商务发展现状 152
（5）北京链家房地产经纪有限公司的优劣势分析 153
（6）企业电子商务发展策略分析 153
（7）企业最新发展动向 154
7.2.3 伟业我爱我家集团分析 154
7.2.4 上海房屋置换股份有限公司分析 158
第八章 房地产中介服务行业投资战略研究 159
8.1 我国房地产中介服务行业前景展望 159
8.1.1 房地产行业发展趋势分析 159
8.1.2 行业自身发展分析 160
8.2 房地产中介服务行业投资风险分析 163
8.2.1 房地产中介服务行业政策风险及控制策略分析 163
（1）政策风险 163
（2）控制策略 164
8.2.2 房地产中介服务行业市场风险及控制策略分析 164
（1）市场风险 164
（2）控制策略 165
8.2.3 房地产中介服务行业同行业竞争风险及控制策略分析 165
（1）竞争风险 165
（2）控制策略 165
8.2.4 房地产中介服务行业核心人员流失风险及控制策略分析 166
（1）核心人员流失风险 166
（2）控制策略 166
8.2.5 房地产中介服务行业并购整合风险及控制策略分析 166
（1）并购整合风险 166
（2）控制策略 167
8.3 房地产中介服务行业投资战略研究 167
8.3.1 我国房地产中介服务行业发展战略研究 167
（1）网络化服务宗旨 167
（2）规模化经营 168
（3）品牌化战略 168
（4）国际化目标 169
（5）人才战略 169
8.3.2 对房地产中介行业品牌的战略思考 170
（1）企业品牌的重要性 170
（2）房地产中介行业实施品牌战略的意义 170
（3）房地产中介行业品牌的现状分析 173
（4）房地产中介企业的品牌战略 173
（5）房地产中介品牌战略管理的策略 175