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第一章2013 年中国房地产宏观市场与锦州市地产政策分析............................................... 22
第一节国家房地产政策分析..........................................................................................22
一、中国房地产业宏观背景.................................................................................... 22
二、中国房地产业宏观调控政策分析..................................................................... 25
三、中国房地产宏观调控存在的问题及建议..........................................................29
第二节与房地产相关的土地、货币、税收政策............................................................35
一、相关土地政策................................................................................................... 35
二、当前货币政策对房地产市场的影响................................................................. 36
三、房地产税收政策的内容.................................................................................... 37
第三节中国房地产法律法规介绍.................................................................................. 40
一、中华人民共和国土地管理法............................................................................ 40
二、中华人民共和国城市房地产管理法................................................................. 55
三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定.................................................. 66
四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法...................................................... 71
五、中华人民共和国物权法.................................................................................... 81
六、中华人民共和国建筑法.................................................................................. 111
第四节中国锦州市房地产行业政策法规研究............................................................. 123
一、锦州市限价商品住房管理办法.......................................................................123
二、锦州市经济适用住房管理办法.......................................................................129
三、锦州市廉租住房保障办法.............................................................................. 136
四、锦州市住房保障发展规划（2008-2013 年）................................................. 141
五、锦州市房地产开发经营管理条例................................................................... 143
中国锦州市房地产市场现状调研与投资潜力预测研究报告（二三线城市房产专题）
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六、锦州市房屋拆迁管理条例.............................................................................. 146
七、锦州市商品房销售合同网上备案和登记办法................................................ 157
第五节锦州市地产政策分析........................................................................................160
一、本地房地产政策分析......................................................................................160
二、国家城镇化政策下的锦州市地产机会............................................................160
第二章2013 年中国锦州市房地产消费者购买实地调研情况............................................162
第一节锦州市与一线城市房地产购买市场对比分析.................................................. 162
一、人均住房面积对比..........................................................................................162
二、住房消费结构（新房、二手房）对比............................................................162
三、住房消费能力对比..........................................................................................162
四、购房者年龄区间对比......................................................................................163
五、购房者面积需求区间对比.............................................................................. 163
六、购房目的对比................................................................................................. 164
七、锦州市购房市场所处地位.............................................................................. 164
第二节2013 年锦州市房地产市场购房行为剖析.........................................................165
一、购房者对于新房市场与二手房市场的关注比例.............................................165
二、中低价位新房为市场关注热点.......................................................................165
三、购房者置业投资关注八大方向.......................................................................165
四、购房者购买行为综述......................................................................................165
第三节2013 年锦州市房地产市场购房行为研究.........................................................170
一、购房者置业看重性价比.................................................................................. 170
二、投资性购房比例及主要关注区域................................................................... 171
三、购房者考虑的主要因素.................................................................................. 171
四、购房者青睐的价位及面积.............................................................................. 172
第三章当前中国二三线城市房地产整体发展态势分析.................................................... 173
中国锦州市房地产市场现状调研与投资潜力预测研究报告（二三线城市房产专题）
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第一节中国二三线城市土地市场................................................................................ 173
一、二三线城市土地市场供给逐渐升温............................................................... 173
二、二三线城市成房企土地储备主战场............................................................... 173
三、地产开发商加快二三线城市拿地速度............................................................173
第二节中国二三线城市房地产市场............................................................................ 174
一、我国二三线城市房地产市场发展轨迹............................................................174
二、我国二三线城市房地产发展的驱动因素........................................................174
三、我国二三线城市房地产市场发展状况............................................................175
四、我国房地产发展重心向二三线城市转移........................................................175
五、房地产企业在二三线城市的发展概况............................................................176
第三节中国二三线城市房地产市场价格分析............................................................. 176
一、二三线城市房屋价格的现状...........................................................................176
二、二三线城市房价上涨的原因...........................................................................176
三、控制二三线城市房价的建议...........................................................................176
第四节二三线城市房地产市场的开发模式................................................................. 177
一、城市综合体的模式..........................................................................................177
二、城市发展运营商的模式.................................................................................. 179
三、城投的模式.....................................................................................................179
四、城中村的模式................................................................................................. 179
第四章2013 年中国锦州市房地产市场运营环境监测研究............................................... 180
第一节中国房地产周期性波动的取决因素................................................................. 180
一、国民经济运行态势..........................................................................................180
二、体制因素.........................................................................................................188
三、政策因素.........................................................................................................189
四、城市化进程.....................................................................................................192
中国锦州市房地产市场现状调研与投资潜力预测研究报告（二三线城市房产专题）
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第二节中国锦州市宏观环境概述................................................................................ 193
一、地理环境.........................................................................................................193
二、行政区划.........................................................................................................194
三、交通运输.........................................................................................................194
四、经济结构.........................................................................................................195
第三节中国锦州市经济社会发展情况.........................................................................196
一、2012 年锦州市经济和社会发展状况.............................................................. 196
二、2013 年锦州市经济和社会发展状况.............................................................. 203
三、新经济形势下锦州市经济的发展机遇............................................................205
第四节中国锦州市城市建设及规划............................................................................ 206
一、锦州市建设发展现状概述.............................................................................. 206
二、锦州市积极推进城乡一体化的生态城市建设................................................ 209
三、锦州市建设发展的建议和借鉴.......................................................................209
四、锦州市城市总体规划（2006-2020）解析......................................................210
第五章2013 年中国锦州市土地储备与开发状况调查.......................................................212
第一节土地利用机制与城镇化发展研究.....................................................................212
一、城镇化的涵义................................................................................................. 212
二、约束中国城镇化进程的土地问题................................................................... 214
三、城镇化土地问题的解决措施...........................................................................214
第二节锦州市土地市场的发展综述............................................................................ 216
一、制度先行规范运作..........................................................................................216
二、企业用地.........................................................................................................217
三、旧城改造.........................................................................................................218
四、城中村征地.....................................................................................................219
五、不断完善土地招拍挂出让制度.......................................................................219
中国锦州市房地产市场现状调研与投资潜力预测研究报告（二三线城市房产专题）
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第三节锦州市土地市场供需状况研究.........................................................................219
一、2009 年锦州市土地市场供求及交易分析.......................................................219
二、2010 年锦州市土地市场供求及交易分析.......................................................220
三、2011 年锦州市土地市场供求及交易分析.......................................................220
四、2012 年锦州市土地市场供求及交易分析.......................................................221
第四节2008-2013 年中国锦州市土地市场走势........................................................... 221
一、量的分析.........................................................................................................221
二、价的分析.........................................................................................................222
三、溢价成交率和成交溢价率分析.......................................................................222
四、个别重点地块分析..........................................................................................222
六、土地市场走势原因探究.................................................................................. 223
七、土地市场预测................................................................................................. 224
第五节节约集约用地对房地产业的影响.....................................................................224
一、《关于促进节约集约用地的通知》................................................................. 224
二、土地闲置成本加大囤地空间缩小................................................................... 231
三、小地块的出让和开发将成为主流................................................................... 232
四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度..............................232
第六章2013 年中国锦州市房地产市场运营状况综合剖析............................................... 234
第一节中国锦州市房地产市场运行情况.....................................................................234
一、2009 年锦州市房地产市场供应及成交分析................................................... 234
二、2013 年锦州市房地产市场运行分析.............................................................. 235
三、2013 年锦州市房地产运行简况......................................................................235
四、2013 年锦州市房地产市场运行分析.............................................................. 236
第二节中国锦州市房地产市场研究............................................................................ 236
一、锦州市新建商品房总体供需分析................................................................... 236
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二、锦州市各区/镇房地产市场供求状况............................................................. 237
三、锦州市房地产市场剩余货量统计................................................................... 246
第三节中国锦州市房地产市场调研............................................................................ 247
一、房地产市场总体综述......................................................................................247
二、房地产市场供应量研究.................................................................................. 247
三、房地产市场成交量研究.................................................................................. 248
四、房地产市场成交均价预测.............................................................................. 248
五、房地产市场项目分析......................................................................................248
第四节中国锦州市房地产市场整体开发情况............................................................. 248
一、商品住宅.........................................................................................................248
二、别墅................................................................................................................ 249
三、办公楼市场分析............................................................................................. 249
四、商业营业用房市场分析.................................................................................. 249
第七章2009-2012 年中国锦州市住宅市场数据监测及同比分析.......................................250
第一节住宅产业的相关概述........................................................................................250
一、住宅产业特点及分类......................................................................................250
二、住宅的套型和户型..........................................................................................250
三、住宅产业开发及所占比重.............................................................................. 251
第二节2009-2012 年锦州市商品住宅建设与销售数据统计........................................ 251
一、2009 年锦州市商品住宅建设与销售数据统计............................................... 251
二、2010 年锦州市商品住宅建设与销售数据统计............................................... 251
三、2011 年锦州市商品住宅建设与销售数据统计............................................... 251
第三节2013 年中国锦州市住宅市场发展形势............................................................ 252
一、锦州市各区以及项目交易量分析................................................................... 252
二、锦州市各区存量房情况综述...........................................................................252
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三、锦州市住宅销售价格分析.............................................................................. 252
第四节中国锦州市住宅细分市场动态研究................................................................. 252
一、锦州市节能住宅建设与发展...........................................................................252
二、锦州市高端住宅市场分析.............................................................................. 253
三、锦州市豪华住宅市场发展动态.......................................................................254
第五节2009-2013 年锦州市住宅市场同比分析........................................................... 254
一、锦州市全市市场吸纳......................................................................................254
二、锦州市全市市场均价......................................................................................254
三、锦州市全市存量消化周期.............................................................................. 255
四、锦州市全市存量平均户型.............................................................................. 255
五、锦州市开发区市场吸纳.................................................................................. 255
六、锦州市开发区销售价格.................................................................................. 256
七、锦州市存量消化周期......................................................................................256
第八章2009-2013 年锦州市别墅市场运营数据监测及同比分析.......................................257
第一节别墅市场需求特征分析....................................................................................257
一、别墅认知分析................................................................................................. 257
二、调查对象背景情况分析.................................................................................. 257
三、需求特征小结................................................................................................. 257
第二节锦州市别墅市场的发展概况............................................................................ 258
一、锦州市别墅发展的历史沿革...........................................................................258
二、锦州市别墅的区域分布.................................................................................. 264
三、锦州市别墅市场的发展动态...........................................................................265
四、锦州市老城别墅成二手市场“新宠”............................................................265
第三节锦州市老别墅的发展概况................................................................................ 265
一、锦州市早期城市别墅区的划分及成型............................................................265
中国锦州市房地产市场现状调研与投资潜力预测研究报告（二三线城市房产专题）
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二、锦州市别墅的特点及特色别墅调研............................................................... 268
三、老别墅的现状与保护......................................................................................274
第四节锦州市旧城改造与老别墅区域保护及规划分析.............................................. 274
一、旧城改造与老别墅区保护的矛盾凸显............................................................274
二、规划保护与开发利用之间的有机结合............................................................275
三、实现新老别墅融合相继的可持续发展............................................................276
第五节2009 年锦州市别墅市场发展分析.................................................................... 277
一、整体供求分析................................................................................................. 277
二、别墅市场需求分析..........................................................................................277
三、别墅市场价格分析..........................................................................................277
四、别墅市场产品及区域分析.............................................................................. 277
第六节2010 年锦州市别墅市场发展情况.................................................................... 278
一、新增供应分析................................................................................................. 278
二、存量分析.........................................................................................................278
三、市场成交及价格分析......................................................................................278
四、产品结构分析................................................................................................. 278
第七节2011 年锦州市别墅市场发展研究.................................................................... 278
一、总体运行特征................................................................................................. 278
二、新增供应状况................................................................................................. 279
三、市场成交状况................................................................................................. 279
四、销售排行状况................................................................................................. 279
第八节2012 年锦州市别墅市场发展状况.................................................................... 279
一、总体运行特征................................................................................................. 279
二、新增供应状况................................................................................................. 279
三、市场成交状况................................................................................................. 280
中国锦州市房地产市场现状调研与投资潜力预测研究报告（二三线城市房产专题）
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四、价格走势状况................................................................................................. 280
第九节2013 年锦州市别墅市场发展预测.................................................................... 280
一、总体运行特征................................................................................................. 280
二、新增供应状况................................................................................................. 280
三、市场成交状况................................................................................................. 280
四、价格走势状况................................................................................................. 281
第九章2009-2013 年锦州市商业地产市场数据监测及同比分析.......................................282
第一节商业地产的相关概述........................................................................................282
一、商业地产的定义............................................................................................. 282
二、商业地产的分类............................................................................................. 282
三、商业地产发展规模分级.................................................................................. 283
第二节中国商业地产的发展现状................................................................................ 283
一、中国商业地产市场发展总体状况................................................................... 283
二、中国商业地产细分市场状况...........................................................................283
三、当前经济下中国商业地产市场呈现的特点.................................................... 285
四、中国商业地产市场景气度分析.......................................................................285
第三节锦州市商业地产的发展综述............................................................................ 285
一、锦州市商业地产积极探索新发展模式............................................................285
二、锦州市商业地产业态逐渐调整转变............................................................... 285
三、锦州市开发区商业地产快速繁荣发展............................................................286
四、金融危机下锦州市商业地产市场的发展态势................................................ 286
第四节2009-2013 年锦州市商业营业用房建设与销售数据统计................................. 286
一、2009 年锦州市商业营业用房建设与销售数据统计........................................286
二、2010 年锦州市商业营业用房建设与销售数据统计........................................287
三、2011 年锦州市商业营业用房建设与销售数据统计........................................287
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四、2012 年锦州市商业营业用房建设与销售数据统计........................................287
第十章2009-2013 年中国锦州市写字楼市场数据监测及同比分析...................................288
第一节中国写字楼市场的发展综述............................................................................ 288
一、中国写字楼发展史及种类回顾.......................................................................288
二、中国成为亚洲写字楼金融业热点................................................................... 290
三、中国写字楼市场发展呈现不同态势............................................................... 290
四、国家政策对中国写字楼市场影响分析............................................................290
五、房产商进军写字楼开发的战略转换分析........................................................290
第二节中国锦州市写字楼市场发展综述.....................................................................291
一、锦州市写字楼市场的发展历程.......................................................................291
二、锦州市写字楼市场快速稳步发展................................................................... 291
三、板块形成差异化竞争......................................................................................291
第三节中国锦州市写字楼市场板块研究.....................................................................291
一、锦州市CBD......................................................................................................292
二、锦州市商务区................................................................................................. 292
三、锦州市写字楼新兴聚集区.............................................................................. 294
四、锦州市“潜力板块”的思考.........................................................................294
第四节2013 年锦州市写字楼市场的发展思考............................................................ 294
一、锦州市写字楼市场发展现状.........................................................................295
二、锦州市写字楼市场发展动态.........................................................................295
三、锦州市写字楼空置率....................................................................................295
四、锦州市写字楼未来市场预测...........................................................................296
第五节2009-2013 年锦州市办公楼建设与销售数据统计............................................ 297
一、2009 年锦州市办公楼建设与销售数据统计................................................... 297
二、2010 年锦州市办公楼建设与销售数据统计................................................... 297
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三、2011 年锦州市办公楼建设与销售数据统计................................................... 297
四、2012 年锦州市办公楼建设与销售数据统计................................................... 297
第六节中国锦州市写字楼市场的未来发展展望..........................................................297
一、锦州市写字楼市场有望迎来新一轮发展契机................................................ 297
二、锦州市写字楼市场即将进入成熟发展阶段.................................................... 298
三、锦州市写字楼市场未来发展仍面临挑战........................................................299
第七节投资写字楼的风险及专家建议.........................................................................300
一、投资写字楼的三大风险.................................................................................. 300
二、经济下滑背景下中国写字楼市场投资存在风险.............................................300
三、投资写字楼需注意的问题.............................................................................. 302
四、个人投资写字楼的八个要点...........................................................................303
第十一章2009-2013 年中国锦州市二手房市场数据监测及同比分析............................... 305
第一节二手房的相关概述........................................................................................... 305
一、二手房的概念及种类......................................................................................305
二、二手房专有名词的概念.................................................................................. 305
三、分析二手房升值的特点.................................................................................. 305
第二节中国二手房市场的发展综述............................................................................ 307
一、中国二手房市场的发展现状分析................................................................... 307
二、中国二手房市场热点聚焦.............................................................................. 307
三、中国二手房市场发展存在的问题................................................................... 308
四、中国二手房市场的发展对策分析................................................................... 309
第三节2013 年中国锦州市二手房市场的发展（按季度更新）.................................. 310
一、2013 年锦州市二手房市场租售率.................................................................. 310
二、2013 年锦州市二手房房源均价及成交状况................................................... 310
三、2013 年锦州市二手房住宅市场搜索状况....................................................... 311
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四、2013 年锦州市二手房价走势情况.................................................................. 312
第四节中国锦州市房地产二手房市场价格指数走势.................................................. 314
一、2008 年房地产二手房市场价格指数.............................................................. 314
二、2009 年房地产二手房市场价格指数.............................................................. 328
三、2010 年房地产二手房市场价格指数.............................................................. 332
四、2011 年房地产二手房市场价格指数.............................................................. 334
五、2012 年房地产二手房市场价格指数.............................................................. 343
第十二章锦州市房地产开发商运营状况及发展战略研究................................................ 346
第一节锦州凯盟房产开发有限公司............................................................................ 346
一、公司基本概况................................................................................................. 346
二、2008-2013 年经营状况分析........................................................................... 346
三、投资开发新项目分析......................................................................................349
四、发展战略分析................................................................................................. 349
第二节锦州宝地建设集团........................................................................................... 350
一、公司基本概况................................................................................................. 350
二、2007-2013 年经营状况分析........................................................................... 350
三、投资开发新项目分析......................................................................................352
四、发展战略研究................................................................................................. 355
第三节锦州大兴地产集团........................................................................................... 355
一、公司基本概况................................................................................................. 355
二、2007-2013 年经营状况分析........................................................................... 356
三、投资开发新项目分析......................................................................................358
四、发展战略分析................................................................................................. 359
第十三章2013 年中国锦州市房地产市场营销现状及策略研究........................................360
第一节中国房地产营销概况........................................................................................360
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一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代........................................................360
二、中国房地产行业危中有机的销售转型之途.................................................... 360
三、中国房地产营销存在的问题...........................................................................363
四、中国房地产营销的方向及趋势.......................................................................367
第二节中国锦州市房地产市场的营销现状分析..........................................................371
一、锦州市房地产市场已进入营销时代............................................................... 371
二、锦州市房地产市场“促销战”升级............................................................... 372
三、锦州市房地产营销模式.................................................................................. 373
第三节中国锦州市房地产营销策划发展的影响因素分析...........................................375
一、宏观环境影响................................................................................................. 375
二、微观影响环境................................................................................................. 376
三、锦州市房地产营销策划的发展方向............................................................... 376
第四节中国锦州市房地产区域的营销策略探讨..........................................................378
一、房地产企业的绿色营销分析...........................................................................378
二、房地产市场营销价格策略分析.......................................................................379
三、房地产企业网络营销的策略选择................................................................... 383
四、新形势下房地产的服务式营销.......................................................................389
五、房地产低成本营销策略分析...........................................................................391
六、房地产项目的小众营销模式分析................................................................... 396
第十四章中国锦州市房地产市场投资前景评估与风险预测.............................................399
第一节中国房地产市场投资现状剖析.........................................................................399
一、房地产投资成国内需求重要组成部分............................................................399
二、影响房地产开发投资的因素综述................................................................... 400
三、2013 年中国房地产市场开发投资情况...........................................................405
四、2013 年中国房地产开发投资的情况.............................................................. 406
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五、2013 年中国房地产开发投资的情况.............................................................. 407
第二节锦州市投资机遇探讨........................................................................................407
一、锦州市成为零售商投资主战场.......................................................................408
二、二三线城市将成房地产市场投资热点............................................................408
三、锦州市发展具较大潜力.................................................................................. 408
第三节二三线城市商业地产投资潜力.........................................................................415
一、二三线城市商业地产投资机会.......................................................................415
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾............................................................416
三、二三线城市商业地产投资建议.......................................................................417
第四节中国房地产投资风险研究................................................................................ 418
一、利率风险.........................................................................................................419
二、购买力风险.....................................................................................................419
三、资金变现风险................................................................................................. 419
四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势................................................ 419
第十五章2013 年中国房地产市场融资深度研究.............................................................. 422
第一节中国房地产行业的融资概况............................................................................ 422
一、中国房地产融资渠道现状分析.......................................................................422
二、中国房地产融资的模式分析...........................................................................425
三、房地产上市公司主要以公司债方式募集资金................................................ 429
四、信托创新房地产直接融资模式.......................................................................433
五、宏观调控政策转折下的房地产融资............................................................... 435
第二节房地产上市企业资本市场融资方式比较..........................................................452
一、资本市场融资方式比较.................................................................................. 452
二、资本市场融资结构分析.................................................................................. 454
三、比较之后得出的结论分析.............................................................................. 456
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第三节中国房地产融资存在的问题及对策................................................................. 457
一、中国房地产企业融资存在的问题................................................................... 457
二、中国房地产信托存在的主要问题................................................................... 460
三、中国房地产企业融资对策分析.......................................................................460
第四节房地产企业提升融资能力的对策建议............................................................. 462
一、提高房地产企业内源融资能力.......................................................................462
二、提高房地产企业权益融资能力.......................................................................463
三、提高房地产企业合作融资能力.......................................................................464
四、提高房地产企业负债融资能力.......................................................................465
第十六章2013-2018 年中国锦州市房地产业前景展望预测.............................................. 467
第一节中国房地产行业的发展前景及趋势................................................................. 467
一、中国房地产将成为下一轮经济发展亮点........................................................467
二、中国房地产市场价格走势预测.......................................................................469
第二节中国锦州市房地产市场的发展前景及趋势......................................................469
一、锦州市房地产市场未来发展趋势预测............................................................469
二、居住郊区化是锦州市房地产市场的发展趋势................................................ 470
三、锦州市房地产市场价格未来分析................................................................... 472