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一、新房需求：最佳年龄结构和人口红利顶点不重合

我们认为，市场对中长期需求的担心并非毫无理由。当前我国的存量住宅估计有180-210亿平米，假设存量住房的平均剩余使用年限30年，则我国维持存量住房规模不下降所需要的新房年开发规模为6-7亿平米，这远远低于2013年20亿平米的房屋新开工。以10年的维度来看，开发行业长期发展空间受到限制，这是不争的事实。不过，资本市场容易将长期的问题夸大成短期的危机。

人口结构是影响新房需求的重要因素，但年龄结构对于需求的最佳支撑阶段，不应该和人口红利的顶点重合。人口抚养比衡量的是劳动年龄人口和需要抚养人口的比例，可不同阶段的劳动年龄人口对新房的需求差异很大。

链家地产根据改善和首套住房需求分别对2012年以来北京房屋成交的年龄段分布进行了统计。我们将其结构和北京人口分布整体状况相对应，将“某年龄段买房人占买房人数的比例/该年龄段占总人口的比例”视为北京该年龄段的购房意愿强弱指数。这个指数大于1，则代表买房的该年龄段人口占比高于该年龄段实际的人口比例。我们之所以用北京市场的这一数据来推论全国的情况，是因为我们确实无法得到全国商品房成交的年龄段分布数据。假设未来购房意愿的年龄段分布规律和现在大致相当，同时假设北京的购房意愿年龄段分布规模和全国大致相当。我们以每个年龄段的购房意愿去乘以每个年龄段在不同时期的人口占比，就可以得到不同时间段年龄结构对于住房需求的影响因子。

我们认为，年龄结构对于住房需求的积极影响仍可能持续5-10年。其中年龄结构对首套需求推动在2020年前仍然平稳，但2020年之后会急速下降。人口年龄结构对改善性需求的刺激在2025年前一路提升。但2025年后年龄结构对改善型需求的影响将开始降温。

1980年后中国出生率仍然有一个高峰。这部分人口在未来5-10年正好迎来购房的高峰期。当然，住房保有量的上升将会降低每一个年龄段居民的置业热情。所以我们判断新房需求的长期顶峰是介于2014到2025年之间的某个时点。我国的一些制度安排，也有利于房地产繁荣再延续一段时间。

二、景气回升，价值重现

1、供给持续放量，货值长期充足

商品房销售取决于开发企业新推货和销售速度。

过去几年，很多企业新开工规模远大于销售，已开工尚未销售资源十分庞大。Wind统计十大城市的商品房可售面积处历史新高。十大都市到2014年11月13日，其可销售资源（申请预售证）同比增长37.3%，比2012年同期则增长了40.9%。而且很多项目没有领取预售证（一般是因为没有必要领取预售证），因此并不在通常可销售资源里体现，但是未来的潜在供给。

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